リノリースのスキーム
入居中
空室
家賃保証
※現状入居しているお部屋の家賃はそのままの収入になります。
リノリースのスキーム
- リノリース安心保証の目的
- リノリースの目的は、リノベーションの投資効果を最大限まで出すこととリノリースにより満室分の収入、大家様の収入アップ・支出削
減と利回りアップに繋がり持続可能な不動産経営を実現させるため。
- リノリース安心保証の考え方
- リノリースは最終手段であり、保証することで満室になることはありません。満室にするための市況分析・調査・プロモーション活動を
徹底、満室にすることができるから保証することもできると考えます。
家賃保証期間最長10年間(2年再契約型)
工事期間・免責期間中に入居が決定した場合の家賃は大家様の収入になります。
免責期間でも入居が決定していれば家賃は大家様の収入となります
家賃の支払い方法
- ●15％のリスク保証金に関しましては、保証期間中、入居者退却時の原状回復費用に補填され、家主様の支出を削減いたします。
- ●リノリースを導入したお部屋は管理費が無料となります。（新規物件のみ該当）
導入後のキャッシュフロー
空室物件を抱える多くの家主様は、機会損失により家賃収入が滞っていることに加え、借入資金の返済や固定資産税などの税負担も重なり、手残りが少なくなります。
リノリースは、こうした状態の家主様の収支を健全化することが可能な商品です。家賃保証によって収入を確定し、利益を確実に増やすとともに、機会損失を無くし、支出を削減します。
100%の投資効果で手残りを増やします。
税金で、こんなお悩みありませんか？
- 家賃をあげているのに収入が増えない
- 課税対象額が上がる一方・・・
- 節税対策の方法が具体的にわからない
- もっと利回りを良くしたい！
あなたの物件、そのままにしていると、年々、手残りが減ってしまいます・・・
経年と共に納税額は増えていく
所得税の金額は利益額によって決まる。利益が増えれば納税額はアップします。
まずはお気軽にご相談ください。
経年と共にキャッシュフローは悪化する！
経年が進むと新築時に比べ利息と減価償却費の減少により、経費が少なくなり納税額は増える。
それと同時に空室が増え、募集家賃は減額の傾向にある。
収入は減り支出は増える為、最終的に手元に残る手残りが減る。
満室になっても必ず起こる
「デッドクロス現象」の対策が必要です。
デッドクロス現象とは？
実際にお金は出ていかなくても、経費にできる減価償却費は、築年数が新しいほど額が多く、経年と共に減少していきます。一方、実際にお金は出ていくものの、経費にできない元金返済分は当初の額は少ないが、経年と共にその額は大きくなっていきます。そうなると、そのうちお互いの額が逆転してしまうポイントに出くわします。
このクロスするポイントがデッドクロスで、デッドクロスが発生することをデッドクロス現象と呼んでいます。
このポイント以前は、所得税の軽減効果がありますが、これ以後は実際に手元に残っているキャッシュよりも、申告所得の方が多くなってしまうため、何かしら対策を講じなければ、満室経営を続けていても年々財務状態は悪化することになります。
このデットクロスは、ローンが元利均等返済であれば、およそどのような構造の建物でも築後10年から15年頃に訪れることになります。一方、元金均等返済の場合はもっと早く、築後約7年前後でデットクロス現象が起きることになります。
資金を稼ぎ残す方法が重要です！
アパート購入資金のほとんどがローンである限り、満室になっていても必ずデッドクロスは起こります。そこで、事業開始当初から内部留保を進めていくことが大切になります。具体的には、稼ぎ残すことが重要です。稼ぐ方法としては、空室などの機会損失をなくすことはもちろん、家賃をアップさせることも大切です。家賃アップにはハードやソフト面での付加価値アップが必要ですが、最低でも家賃が下がらないように管理をする工夫が求められます。
通常行われている修繕工事では、
家主様のキャッシュフローは悪化し続けることになります。
- 必要以上な工事により、物件に新たな資産価値が付く
- 入居率低下に伴い家賃を下げることでの収入の減少
リノリースが解決します！
